Добрый день.
1. Нетипично, но вполне допустимо. Вот только встает вопрос о подтверждающих взаиморасчеты по сделке документах. Кто будет их подписывать? Кто будет забирать деньги из ячейки? Также кто будет подписантом при передаче квартиры?
2. Со стороны определить риски не представляется возможным. ЭП полностью эквивалентна обычной подписи.
3. Положить деньги в ячейку не значит, что Вы их отдали. Это Ваши деньги и в случае несоблюдения условий договора аренды банковского сейфа Вы сможете их забрать. Будет странным, если продавец или кто-то другой Вам выдаст документ, что эти деньги от Вас получил. Это рискованно для продавца. Все взаиморасчеты по сделке подтверждаются платежными документами. Это может быть расписка или банковские документы подтверждающие перевод.

Вообще какая-то непонятная схема Вам предлагается. Зачем вообще ячейка? Почему нельзя всю сумму провести через аккредитив? В Ваших же интересах именно так и сделать. Только так Вы сможете подтвердить факт взаиморасчетов по сделке при условии, что физически продавец на сделке присутствовать не будет. Намерение купить квартиру можно закрепить небольшим авансом, который можно будет прописать по тексту будущего договора купли-продажи добавив фразу "указанную сумму продавец от продавца получил при подписании настоящего договора".
У риэлторов есть услуга сопровождения сделки, Вам такая услуга совершенно точно не повредит.

На рынке в данный момент очередь покупателей не стоит....... о каком занижении речь не столь понятно....???

Возможны конечно занижения, но на приличном дисконте, который достигает 30-40%, но в текущей ситуации проще оплатить налог, чем устраивать демпинг.

Марина, здравствуйте.
При сделке с недвижимостью покупателю важно быть добросовестным, чтобы при непредвиденной ситуации подтвердить свою честность и легальность совершенной покупки.

Сделка типичная, если в доверенности есть полномочия на получение денег. Но в вашем случае, лучше провести все деньги через счета на имя продавца. Так вы подтвердите полный расчет с собственником.

Продавец договаривается с вами на занижение стоимости в ДКП, чтобы избежать налоговых выплат. Поэтому вам предлагают расчет через ячейку, а не через аккредитив. Так как сумма в договоре купли-продажи и сумма отправляемая через аккредитив должна быть одинаковой.

Документ подтверждающий расчет, это расписка или платежный документ банка. Если расчет через ячейку, тогда подписанную расписку можно положить в ячейку с деньгами и раскрыть ее после регистрации, вместе с продавцом/представителем.

Ваш вопрос про Электронно-Цифровую подпись (ЭЦП). Выбирать между доверенностью и ЭЦП, выбор оставляйте на ЭЦП. Так вы подписываете документ напрямую с собственником, а не через представителя. Квалифицированная ЭЦП=физической подписи собственника

Занижение стоимости- это интерес собственника,, чтобы избежать налогов и он тут выигрывает. В вашем случае это сложность на будущее. Вы решите продать и вам так же придется договариваться, а сейчас покупатели в большей степени против занижения. Потому что если сделка будет оспоримой, тогда вам вернут деньги уплаченные по договору купли продажи. А деньги уплаченные по договору неотделимых улучшений, в 97% суд не признает возвратными. Судебная практика на этот счет большая и данные в открытом доступе-почитайте.

Отношения продавца с налоговой - его личное дело и Вас касаться не должно. Представьте себе, если года через 3-4 Вам надо будет квартиру продать? Все налоги, недоплаченные продавцом в этой сделке, лягут на Ваши плечи.

Здравствуйте. Конечно, это нетипичная структура сделки. Расчет в части суммы через ИБС совершенно лишний, т.к. не подтверждает расчетов непосредственно с продавцом квартиры.
ЭЦП это неплохо, но и в личности продавца стоит убедится заранее, в том что он является собственником и имеет намерения продать объект на определенных условиях. Видео звонки (с фиксацией никто не отменял. Настаивайте на проведении расчетов непосредственно собственнику на р/счет. Только так и никак иначе. Ячейка в Вашем случае - это ЗЛО! Даже, если в доверенности у представителя есть полномочия получения денег.

Марина Малина.... Зачем вообще ячейка? Почему нельзя всю сумму провести через аккредитив?
Если сумма выше 100тыс. рэ, то скорее всего Вас просят заложить комиссию агента (АН). Хозяин квартиры находится за границей и наверное агент переживает, что свои заработанные деньги ему после сделки будет проблемотично получить.

Здравствуйте, Марина, возникает много вопросов - кто будет выемщик из ячейки? кто напишет расписку на эти деньги? в пользу кого будет раскрываться аккредитив? по какой причине все деньги на аккредитив не идут?

В ячейку можно первый взнос положить, но банк наверняка попросит расписку на получение этих денег от продавца в качестве первого взноса, иначе предложит эти деньги перечислить через аккредитив.

Как вы дистанционно убедитесь в дееспособности продавца? тоже вопрос

В общем, тут риелтору надо участвовать в вашей сделке с Вашей стороны, иначе не разобраться и на советах в Вашем случае можно далеко не уехать (или уехать, но совсем не туда).

Необходимо изучить, какие полномочия предоставляются продавцу и на основании какого документа, а так же попросить объяснить, с чем связана такая схема. И вообще, желательно до всех действий, связаться по видеосвязи с продавцом и записать это видео. Нюансов будет при такой схеме много.

Здравствуйте. Вам необходимо очное участие специалиста в сделке.